Längsschnittanalyse 2016 – 2026 · Düsseldorf
Dataarray Immobilienanalyse Düsseldorf
Eine redaktionelle Auswertung der Düsseldorfer Wohnungsmärkte über zehn Jahre — mit Distriktfokus auf Oberkassel, Bilk und Gerresheim und mit getrennter Ausweisung von Kaufpreisen, Angebotspreisen und Prognosen.
Distrikt I · Oberkassel
Oberkassel: Rheinlage, Altbausubstanz und Spitzenbodenrichtwerte
Oberkassel liegt linksrheinisch gegenüber der Innenstadt und bildet den Premiumteilmarkt der Stadt. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt weist in seinem Grundstücksmarktbericht 2025 entlang der Königsallee und der Schadowstraße Bodenrichtwerte von 32.000 bis 55.000 Euro je Quadratmeter aus und nennt Oberkassel als Spitzenreiter bei den Immobilienrichtwerten für Eigentumswohnungen.
Für die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise — nicht die Angebotspreise der Portale — liegen für 2024 folgende Spannen vor (Gutachterausschuss Düsseldorf, Newsletter 04/2024, Erfassungsstand 01.09.2024): Vorkriegsbauten bis 1947 liegen bei 2.000 bis 7.900 Euro je Quadratmeter, Nachkriegsbauten ab 1948 bei 2.400 bis 5.600 Euro und in den letzten zehn Jahren errichtete Neubauten bei 5.100 bis 9.800 Euro. Die Lage am Rhein und die erhaltene Altbausubstanz prägen den Aufschlag, den Oberkassel gegenüber dem Stadtdurchschnitt trägt.
Makro-Trend · 2016 – 2026
Zehn Jahre Düsseldorf: Preise, Baukosten und Zinsen im Verlauf
Die Skala zeigt beurkundete Düsseldorfer Kaufpreise (Gutachterausschuss), den Baupreisindex für Wohngebäude (Destatis, Basis 2021 = 100) und die Bauzinsen. Teiljahr-Daten für 2026 sind als solche gekennzeichnet; Prognosen stehen gesondert.
- 2016 – 2021
Niedrigzinsphase
Lange Phase sehr niedriger Bauzinsen; laut Sparkasse gilt 2014 bis 2021 als Niedrigzinsphase. Sie trägt den Düsseldorfer Wohnungsmärkten über Jahre eine starke Finanzierungsgrundlage.
- 2021
Basisjahr des Baupreisindex
Destatis setzt den Baupreisindex für Wohngebäude auf 100,0 (2021 = 100). Referenzpunkt für alle späteren Vergleichswerte.
- 2022
Wendepunkt bei den Zinsen
Der Baupreisindex steigt auf 116,3 (Destatis). Mit der Zinswende der EZB verteuert sich die Baufinanzierung; das Transaktionsvolumen in Düsseldorf beginnt einzubrechen.
- 2023
Kaufpreise geben nach
Der Gutachterausschuss verzeichnet in Düsseldorf etwa 3.100 notarielle Kaufverträge, 16 Prozent weniger als im Vorjahr. Der Umsatz fällt um 59 Prozent auf knapp zwei Milliarden Euro. Preise: Neubau −2 %, Nachkriegsbau −10 %, Vorkriegsbau −6 %. Baupreisindex: 126,1.
- 2024
Stabilisierung
Rund 4.047 notarielle Kaufverträge, plus 29 Prozent; der Umsatz steigt um 69 Prozent auf 3,4 Milliarden Euro. Der normierte Quadratmeterpreis für Nachkriegs-Eigentumswohnungen stabilisiert sich bei etwa 4.350 Euro. Baupreisindex: 129,8.
- 2025
Baukosten bleiben hoch
Der Baupreisindex für Wohngebäude erreicht 133,9 (Destatis). Die Baukosten bleiben strukturell über dem Niveau der Niedrigzinsphase.
- 2026 (Teiljahr)
Beobachtung bis Q2
Baupreisindex Q1 137,0 und Q2 140,3 (Destatis, Stand 10.07.2026) — noch kein vollständiges Jahr. Topzins für zehnjährige Darlehen: 3,97 Prozent im September 2026 (Dr. Klein); Interhyp meldet 4,2 Prozent (Stand 10.09.2026).
- Prognose
Ausblick, gesondert ausgewiesen
Interhyp geht mittelfristig von einer Seitwärtsbewegung der Bauzinsen auf knapp vier Prozent aus. Diese Einschätzung ist eine Prognose, kein beobachteter Wert.
Distrikt II & III · Bilk und Gerresheim
Bilk und Gerresheim: zwei Seiten des Düsseldorfer Wachstums
Bilk, südlich der Innenstadt, ist ein verdichteter, studentisch geprägter Teilmarkt. Der Rheinpark Bilk mit seinen Kirschblüten ist ein sichtbares Zeichen der aufgewerteten Rheinuferlage. Gerresheim liegt rechtsrheinisch und ist durch ein anderes Erbe geprägt: das Glasmacherviertel. Über diese Fläche verhandelt die Stadt laut Berichterstattung seit 2005, ohne dass dort eine Wohnung gebaut wurde — eine Entwicklungsreserve, die im Bodenrichtwert noch nicht voll durchschlägt.
Das Datenblatt Wohnungsmarkt 2024 der Landeshauptstadt Düsseldorf zeigt den Druck, der hinter beiden Distrikten steht: Die Zahl der registrierten wohnungssuchenden Haushalte stieg von 3.289 im Jahr 2020 auf 5.842 im Jahr 2024, während der Bestand an belegungsgebundenen Wohnungen von 15.617 auf 14.518 sank. Wo Oberkassel den Premiumteilmarkt trägt, verteilt sich die Knappheit in Bilk auf Bestand und in Gerresheim auf noch ungenutzte Flächen.
Anfrage
Düsseldorf-Daten anfragen
Schreiben Sie uns, wenn Sie die längsschnittliche Auswertung für Oberkassel, Bilk oder Gerresheim im Detail benötigen oder eine konkrete Frage an einen der drei Distrikte haben. Wir antworten per E-Mail und versenden keine Werbung.
Methodik
So entsteht die Düsseldorf-Analyse
- 1
Quellen erschließen
Kaufpreise vom Gutachterausschuss Düsseldorf, Baupreisindex von Destatis, Baufinanzierungsdaten vom Europace-Datenportal.
- 2
Distrikte abgrenzen
Oberkassel, Bilk und Gerresheim werden als Fallbeispiele mit eigener Marktdynamik ausgewiesen.
- 3
Indikatoren normieren
Normierte Quadratmeterpreise nach Baujahr; Transaktionspreise werden sauber von Angebotspreisen getrennt.
- 4
Beobachtungsstand datieren
Teiljahr 2026 wird gekennzeichnet; Prognosen erscheinen als eigene Kategorie, nicht als beobachtete Werte.
- 5
Energieeffizienz einordnen
Das Gebäudeenergiegesetz und der EU-EPBD-Rahmen bilden die Grundlage; Energieeffizienzklassen werden als Merkmal ausgewiesen, nicht als Werthebel.
